En matière de bail commercial, la sous-location totale ou partielle du local loué est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Ainsi, pour être valable, la sous-location de locaux commerciaux doit satisfaire à deux conditions cumulatives :
– elle doit être préalablement autorisée par le bailleur ;
– le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.
S’agissant de l’autorisation du bailleur, la loi n’impose pas de formalisme particulier. Le bailleur peut donc parfaitement donner son accord par écrit ou oralement. Mais pour des raisons évidentes de preuves, il est conseillé au locataire de solliciter une autorisation écrite. Cette dernière peut résulter d’une clause du bail principal ou, à défaut d’une telle clause, de l’accord donné en cours de bail par le bailleur. À cette fin, la demande doit lui être faite par huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception afin de lui donner une date certaine.
L’autorisation peut également être tacite. Dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas, à eux seuls, que le bailleur a donné son autorisation.
Deuxième condition, la loi impose au bailleur de concourir à l’acte de sous-location. En pratique, l’invitation qui lui est faite de concourir à l’acte doit lui être notifiée par le locataire principal par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sachant qu’il n’est pas nécessaire, pour la validité de l’opération, que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature de l’acte.
Dans les 15 jours suivant la réception de cette notification, le bailleur doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. En cas de silence de sa part ou de refus de participer à l’acte de sous-location, le locataire principal peut passer outre et conclure l’acte de sous-location (sous réserve que le bailleur ait donné l’autorisation de sous-louer).
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